Bail commercial : avis de la Cour de cassation sur le plafonnement du déplafonnement

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), lors du renouvellement d’un bail, et dans l’hypothèse d’un déplafonnement du loyer, son augmentation est désormais plafonnée à « 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente » (art. L. 145-34 du Code de commerce).

Les praticiens se sont interrogés sur l’interprétation qu’il convenait de donner à cette nouvelle disposition.

La Cour de cassation, à la demande du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Dieppe, apporte de précieuses informations dans un avis du 9 mars 2018 (Cass 3e civ, 9 mars 2018, avis) :

• La règle de détermination d’un loyer déplafonné reste celle de la fixation à la valeur locative de l’article L. 145-33 du Code de commerce ;
• La limitation de la hausse à 10 % par an est une modalité de mise en œuvre du déplafonnement, qui n’affecte pas la fixation à la valeur locative ;
• C’est aux parties, et non au juge, d’établir l’échéancier d’augmentation du loyer ;
• Le taux d’augmentation doit être égal à 10 % du loyer de l’année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux ;
• L’étalement n’est pas d’ordre public : les parties peuvent donc convenir de ne pas l’appliquer.

Le rôle du juge des loyers commerciaux est donc limité à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il revient aux parties de mettre en place un échéancier qui doit être égal à 10% par an du montant du loyer de l’année précédente. Et les parties peuvent convenir de ne pas appliquer cet étalement qui n’est pas d’ordre public.