Bail commercial : révision de l’article L. 145-39 du Code de commerce et licéité de la clause d’indexation

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C’est par un intéressant arrêt du 17 mai 2018 (Cass 3e civ, 17 mai 2018) que la Cour de cassation vient nous éclairer sur le pouvoir du juge d’adapter le jeu d’une clause d’échelle mobile.

Les faits étaient les suivants : une société avait donné à bail des locaux commerciaux situés boulevard Haussmann à Paris, par un contrat de bail conclu le 11 juillet 1994 avec une date d’effet fixée au 1er juillet 1994. Le bail contenait une clause d’indexation automatique et annuelle sur la base de la variation de l’indice INSEE du Code de la Construction. Le bail avait été renouvelé le 1er juillet 2003. Puis, en raison de la variation du loyer de plus d’un quart, le bailleur avait formé une demande de révision à la valeur locative sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce par acte d’huissier délivré le 23 décembre 2009. Il assignait ensuite le locataire en révision du loyer et fixation à la somme de 1.033.184 euros en principal par an à compter du 23 décembre 2009, étant précisé que le loyer alors réglé par le locataire au 1er juillet 2009 s’élevait à la somme de 319.932,86 euros par an ...

L’enjeu était dès lors considérable pour le locataire qui allait tenter de démontrer, tout au long de la procédure, l’illicéité de la clause d’indexation.

Le Tribunal de Grande Instance de Paris devait le débouter de ses demandes, considérant que la clause était licite et que la demande en révision du bailleur sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce était recevable.

Le locataire interjetait alors appel de ce jugement. Il soutenait dans ses demandes que la clause d’indexation du bail était réputée non écrite et n’avait donc pas pu jouer, faute d’exister. Le locataire fondait son argument sur la distorsion qui aurait été créée par la clause d’indexation, ce qui la rendrait contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

L’intérêt de cette affaire réside dans le fait que la distorsion que visait le locataire était celle créée par la date de la demande en révision : en effet, le bailleur avait formulé sa demande par acte d’huissier du 23 décembre 2009 et l’article R. 145-20 du Code de commerce relatif à la révision des loyers dispose, dans son dernier alinéa, que « Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ». L’application de la clause d’indexation dans le cadre de cette demande en révision conduisait donc effectivement à une distorsion.

La Cour de cassation, dans un attendu relativement long, commence par écarter toute distorsion inhérente à la rédaction de la clause elle-même. Elle statue ensuite sur la question de la conséquence de la procédure de révision de l’article L. 145-39 du Code de commerce sur la licéité de la clause d’indexation en considérant que « si le loyer révisé à venir était fixé à une date différente de celle prévue par la clause, le juge devrait adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi ».

De cet arrêt, on peut tirer deux enseignements intéressants. Le juge a le pouvoir d’adapter le jeu de la clause d’échelle mobile quand une distorsion apparaît du fait du jeu de la révision. Et une demande en révision peut être faite à tout moment, puisque le juge a le pouvoir d’adapter la clause … Mais il sera cependant certainement plus simple, quand cela est possible, de faire coïncider la demande en révision avec la date d’indexation annuelle !